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[焦點話題] 萊山和高新區沒有前途的原因,特別是高新區!不服來辯

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轉發一位最專業的煙臺朋友的文章!看看萊山和高新區為什么沒有前途!萊山區的發展從一開始的戰略定位就是錯的,萊山區從建區開始起,定位為行政中心以及金融和商業中心,打造號稱"第二條南大街"!但是任何一個城市的發展必須要經歷至少三十年的工業化的階段,工業化的階段是打下龐大人口基數的階段,只有具備龐大的人口基數和強大工業的體量,才能為升級為商業中心和金融中心帶來強大的基礎支撐,只要有龐大的人口基數,才能有足夠的購買力去支撐商業和金融業,同時強大的工業也支撐著金融業和財政收入能力。人口和企業數量眾多,必定能促進銀行、保險公司、證券公司、期貨公司和商業的發展,同時這些機構也同樣促進了人口和企業的發展,彼此形成良性的互動!萊山區的發展戰略錯在:不經過至少三十年的工業化發展階段,就想直接跨越到商業中心和金融中心的階段。這完全違背了城市發展的經濟規律,其結果是大量的商業綜合體和寫字樓閑置,沒有足夠的人口和企業去支撐它,形成了巨額的債務問題;大量的住宅樓由于市政府駐地的美好預期撥地而起,投資客和投機客紛紛涌入,卻發現沒有足夠人口去填滿這些住宅樓,房價雖空漲,但人口數量增加緩慢,房價充滿著泡沬;萊山區的工業雖然有幾個明星企業撐門面,但整體工業基礎薄弱,財政收入有限,有限的財政收入極大地制約了萊山區進一步的發展,同時房價和地價大幅上漲,尤其是近15年以來,土地價格上漲了70多倍,使引入高校和先進企業的成本成倍地暴增,使招商引資的難度極大,只能靠早些年以前用極其低廉的土地擴建、引進的高校和企業維持目前的經濟局面,至于高新區更是萊山的跟班小弟,前途渺茫,是煙臺房價泡沫最高的區域;相反,像煙臺開發區憑借著強大的財政能力,以強大的補貼、退稅和免稅方式去引進高校以及專利和技術在全國和全世界領先的企業,而萊山區沒有足夠的財政能力去做到這些!芝罘區是眾多專業投資機構看好的區域,像幸福和只楚片區以及夾河兩岸(包括福山城區和開發區),這一大片區是煙臺市區工業化階段發展最充分的地區,從上世紀八十年代就開始了,大量的國營企業、集體企業和鄉鎮企業以及開發區的外資和合資企業集中在只楚、幸福、開發區和福山城區北部,打下了龐大人口基數(只楚約30萬,幸福40多萬,福山城區30多萬,開發區50多萬,以上包括流動人口),總數在150萬以上,幸福和只楚兩個街道在70萬以上,擁有龐大的人口基數和工業企業,足夠有能力支撐得起許多大型商業綜合體和金融綜合中心!大多數投資機構對夾河兩岸(包括只楚和幸福)的投資評估是樂觀的,人口基數龐大,任何大型項目綜合設施投資成本能夠在比較短的周期內回收,風險比較低而且可控,而萊山區由于人口基數太少,投資回收周期太長了,甚至投資都收不回來形成了巨額的債務,讓眾多投資機構避而遠之,不可能再去追加投資,舊債不還,如何舉新債?萊山區沒有強大產業的支撐,不能提供大量的機遇和就業機會,就不可能走得很遠,注定不可能成為商業中心、金融中心和總部經濟基地!萊山區土地供應減少,有助于萊山區去慢慢消化庫存(包括住宅樓、商業綜合體和寫字樓)和泡沫,逐步去減少債務,慢慢去改善、恢復和提高信用評級;芝罘區的土地供應大幅增加滿足了大多數投資機構被壓制多年的投資需求,因為幸福和只楚片區(包括夾河兩岸)己經到了去工業化的發展階段(把工業企業搬遷出去),去升級為以商業、金融、教育、醫療和旅游等服務業為支柱的新階段,提供大量機遇和就業機會,大幅增加外來人口,融合夾河兩岸,凝聚城市向心力,尊重大多數投資機構投資意愿和相互保持一致,從而產生城市的"虹吸效應"!

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沙發
發表于 2019-6-22 08:49 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
德蚨家園才是煙臺市中心
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板凳
發表于 2019-6-22 08:50 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
20年前開發區沒比萊山區強多少,現在不也挺好,就看轉型成不成功了。。。。
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地板
 樓主| 發表于 2019-6-22 09:07 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
我就不實名 發表于 2019-6-22 08:50
20年前開發區沒比萊山區強多少,現在不也挺好,就看轉型成不成功了。。。。

是呀,可是這20年走的路完全不一樣,開發區腳踏實地發展實業,引入人口,工業化之后轉型服務業和金融業。萊山僅靠發展房地產勢必走進死胡同。
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5
發表于 2019-6-22 09:08 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
我就不實名 發表于 2019-6-22 08:50
20年前開發區沒比萊山區強多少,現在不也挺好,就看轉型成不成功了。。。。

現在開發區更有錢一些
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6
發表于 2019-6-22 09:09 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
一個工業區,無論如何也是和政治文化中心比不了的,有工業園化工廠啥的建你那里,飛機場吵鬧,搬到你那里,高鐵出行方便又無噪音,放我這
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7
發表于 2019-6-22 09:10 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
上善如水123 發表于 2019-6-22 09:09
一個工業區,無論如何也是和政治文化中心比不了的,有工業園化工廠啥的建你那里,飛機場吵鬧,搬到你那里, ...

沒有人口支撐注定走不遠
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8
發表于 2019-6-22 09:11 | 只看該作者
別看廣告 看療效
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9
發表于 2019-6-22 09:14 煙臺論壇手機版 | 只看該作者

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10
發表于 2019-6-22 09:16 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
煙臺人又看不上東北人,把東北人都趕出去啊,看有幾個煙臺人愿意搬開發區
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11
發表于 2019-6-22 09:17 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
萊山人民表示,我們發展不好,但是我們平均房價最高,想去哪置換都很輕松。
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12
 樓主| 發表于 2019-6-22 09:18 煙臺論壇手機版 | 只看該作者

不是一點點。2018年煙臺GDP總量7832.58億元,同比增長6.4%。其中開發區GDP最高,為1484.66億元,同比增長6.96%。龍口市和萊州市位居第二和第三,GDP總量分別為1238.77億元和805.64億元,分別同比增長5.86%和6.13%。2018年萊陽市、牟平區、海陽市、福山區、棲霞市、萊山區、長島縣、高新區GDP總量低于500億元 。高新區最低,只有30億 ,而且基本全是土地收益。

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13
發表于 2019-6-22 09:21 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
望出彭城 發表于 2019-6-22 09:18
不是一點點。2018年煙臺GDP總量7832.58億元,同比增長6.4%。其中開發區GDP最高,為1484.66億元,同比增長 ...

沒辦法,誰讓萊山只有二十萬人的
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14
發表于 2019-6-22 09:21 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
實在懶的一辯。太可笑,中國,所有好的城市都不搞工業,香港搞工業?北京上海廣州深圳搞工業?廈門搞工業?所有的工業城市全都沒落了。不轉型就是死。并且轉型很難。土地環境污染不是一朝一夕阿。看看東北的工業城市最后啥結局吧。你以為靠工人工資能推動經濟發展。我告訴你,去掉吃喝啥也不剩。用不著啥金融機構,月月光。為啥,萊山現在是第一,就因為沒有工業。沒人任何人喜歡聞煙筒。稍微有點錢的都去萊山生活了。用四季花城居民一句話說,這里水都比芝罘好喝。
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發表于 2019-6-22 09:21 | 只看該作者
上善如水123 發表于 2019-6-22 09:09
一個工業區,無論如何也是和政治文化中心比不了的,有工業園化工廠啥的建你那里,飛機場吵鬧,搬到你那里, ...

請參考一下蘇州工業園區  沒有什么不可能 關鍵看一個區的財力和人口基數
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16
發表于 2019-6-22 09:22 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
說好融合發展,結果各自為政,現在轉型困難重重。
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發表于 2019-6-22 09:22 | 只看該作者
聿明 發表于 2019-6-22 09:16
煙臺人又看不上東北人,把東北人都趕出去啊,看有幾個煙臺人愿意搬開發區

關起門來那就別談發展了,深圳不吸收外來人口 現在也還是一個小漁村 在怎么能繁殖 也不能成為一流的國際都市
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發表于 2019-6-22 09:22 | 只看該作者
聿明 發表于 2019-6-22 09:16
煙臺人又看不上東北人,把東北人都趕出去啊,看有幾個煙臺人愿意搬開發區

關起門來那就別談發展了,深圳不吸收外來人口 現在也還是一個小漁村 在怎么能繁殖 也不能成為一流的國際都市
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19
發表于 2019-6-22 09:23 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
晶華晶華 發表于 2019-6-22 09:21
實在懶的一辯。太可笑,中國,所有好的城市都不搞工業,香港搞工業?北京上海廣州深圳搞工業?廈門搞工業? ...

去看看蘇州工業園區吧
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發表于 2019-6-22 09:24 | 只看該作者
高新區的悲哀就在于 產業還沒有扶植成規模 地價先起來了 這樣企業的成本就大大增加,那個企業老板投資不得尋思尋思 再三考慮。這個淺顯的道理普通人都懂
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